房企钱袋子遭遇考验 亮眼业绩难掩负债水平达到高位

近日，房企年中业绩争相透露。不出所料，大型房企的业绩依旧亮眼，但在耀眼报表的背后，房企的债务水平也上升至了历史高位。这对于习惯了高负债扩展经营的房企来说本算不上什么，按照以往的经验，届满债务可以通过再度负债融资和销售回款来偿还债务，这种“拆东墙补西墙”的作法，也是房企有实力、需要较慢扩展的象征物。

但与以往有所不同的是，近来市场上的一个信号却让低负债房企感受到了丝丝寒意。6月份，多家开发商发售新债的计划被终止，面临房企的高额债务，国内外的融资渠道皆显著放宽，这让习惯了通过放新债筹款偿还债务届满债务、谋求高速扩展的模式遭了考验。清华大学房地产研究所所长刘洪玉在不久前的中国房地产上市公司研究成果发布会上回应，2018年贤监管态势沿袭，开发商融资渠道将持续放宽，融资成本或之后提升。

开发商不应大力叛负债去杠杆，尤其是业绩分化下，债务能力偏弱的小型房企将面对极大考验。房企年中业绩亮眼虽然楼市调控之后加码，但归功于二、三、四线楼市去库存的成绩，房企的年中业绩报表依旧亮眼。特别是在是标杆性的房企，沿袭着强者恒强劲的格局。

从业绩上看，名列前茅的房企分成三个梯队。第一梯队依旧是碧桂园、万科、恒大三家公司。根据三家公司的公告，前6个月销售额多达了1万亿元。而去年则是用了8个月的时间才超过万亿元的销售额。

根据三家公司公布的公告表明，今年上半年，碧桂园共计构建合约销售金额大约4124.9亿元，领先万科及恒大的3046.6亿元、3041.8亿元，稳坐销售额排行榜冠军方位，而万科和恒大之间的差距极为微小，万科仅有以5亿元的黯淡优势打破恒大位列第二，至年底谁将是第二名的争夺战毫无疑问将更为白热化。而正处于第二梯队的则是融创、保利这样半年销售额在2000亿元上下的企业。融创中国7月5日发布公告，2018年上半年，集团构建合约销售金额1941.9亿元，同比快速增长74%；合约销售面积大约1211.9万平方米。

保利公布的公告则表明，构建签下金额2153.12亿元，同比快速增长46.86%。第三梯队则是半年销售额在千亿元上下的房企。像龙湖以及刚过了25岁生日的新城控股，成绩某种程度亮眼。时隔2017年首次挤身“千亿俱乐部”后，新城控股今年上半年销售额就约953.11亿元。

随后，新城控股董事长王振华在7月7日的企业新的标志发布会上回应，新城控股销售金额早已突破1000亿元，并且构建了全国对81个大中城市的布局，总计研发及在研发项目约393个。似乎，虽然楼市遭遇调控，但销售业绩的突飞猛进，让房企改以做到大规模为当下主流自由选择。业内预计，全年“千亿”房企数量将超过30家以上。但这样兴旺的背后，实质上房地产企业的扩展都是通过负债特杠杆构建的。

在去杠杆的拒绝下，房企业绩虽然显著提高，但债务水平也上升至历史高位，最令人担忧的是，以后通过放新债还旧债的方式或许不顺了，融资放宽、债务上升让房企被迫细心殊不知自己的钱袋子。“目前房地产上市公司规模竞争更为炙热化，增大杠杆构建较慢规模扩展，已沦为多数房地产上市公司战略决择。”有业内专家分析指出，在此背景下，偿还债务的能力、周转速度和现金流状况将沦为房企的存活关键。

发债却频遭“终止”这并不是危言耸听，事实上在房企业绩下降的同时，融资发债却屡遭终止。6月份，还包括融侨集团、保利置业、金融街、天房瑞城、云南城投、泰禾集团融资产品争相被终止。6月22日，融侨集团白鱼发售25.1亿元的一笔商业资产反对证券ABS计划状态更改为“终止”；6月19日，保利置业的一项额度为15.14亿元的购房尾款ABS终止；6月15日，金融街白鱼发售的50亿元公司债券被终止；6月15日，天津天房瑞城的一笔9.98亿元限价房委托贷款债权ABS经常出现终止；6月13日，云南城投白鱼发售25亿元公司债表明终止；6月11日，泰禾集团的70亿元再融资非公开发表融资计划终止审查。

再行往前刷，5月最后几天，房企的融资计划某种程度被终止。5月30日，房地产企业合生创展集团有限公司2018年非公开发行公司债券遭“终止”，这笔债券白鱼发售额度为31亿元；5月29日，广州富力地产股份有限公司非公开发行60亿元2018年住房出租专项公司债券遭遇终止；5月28日，碧桂园白鱼发售的一笔200亿额度的小公募债，状态也表明为“终止”；5月25日，花样年集团白鱼发售的50亿元住房出租私募债某种程度表明“终止”。难于找到，短短一个月左右，十余家房企百亿元的发债计划被终止。与一般企业负债比起，房企负债具备数量大、期限宽，不受宏观经济和政策影响大、风险高等特点。

这要求了绝大多数房企奇特实力强劲，但实质上却很薄弱。因此，在近来房企债务债权人的风险护持下，大型房企的发债渠道也在放宽，监管层对房企发债的态度更为谨慎。

6月底，发改委印发《通报》规范房企境外发债，再次增大房企融资可玩性。7月份，监管部门再度拒绝：公司债不能还公司债，票据不能还票据。业内人士推测，此举有可能诱导企业通过大量短融来兑付将要届满的长年债券，更进一步放宽了房企的融资渠道。债务高峰悄悄而至 境内外融资可玩性增大新债不想放，旧债则面对届满风险。

今年房企的日子并不像业绩报表表明得那么耀眼。在2015年至2016年的楼市热潮中，不少房企为了更加较慢地扩展，争相增大了发债力度，通过公司债等形式补足流动资金。但转入2018年之后，由于部分三年期以内的债务届满，债务高峰期也悄悄而至。即便今年上半年销售业绩喜人，不过回款的力度似乎抵不过其低企的负债。

数据表明，2017年末，60家重点房企有息负债占到比达84.1%，减少3.1个百分点。2017年，总有息负债多达千亿元的房企有14家，较2016年减少6家，90%的房企总有息负债在下跌，且多达一半的企业负债增长速度有所增加。

Wind数据表明，2017年全年，136家上市房企平均值负债率超过79.1%，房企负债率早已超过了13年来的一个峰值，为2005年以来的最低位。2008年至今10年间，房地产行业整体负债率下降了将近20%。海通证券的报告也表明，延续地产债中2018年必须支付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，在接下来的2019年至2021年必须支付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元，规模之大史无前例。

与负债率攀高对应的是融资渠道的放宽。同策研究院的报告表明，典型房企融资总额环比大幅度上升，境内外融资可玩性减少，房企资金面对考验。同策研究院对万科、恒大、绿地、碧桂园、保利地产在内的40家上市房企展开了监测研究找到，2018年5月，这40家典型上市房企已完成融资金额折算人民币总计451.17亿元，环比4月的769.12亿元上升41.43%，融资总额为近一年（2017年5月至今）低于。一位全国名列前十的房企北京负责人告诉他北青报记者，目前的房企融资利率多达了15%，这还是针对大型房企，中小房企显然少有能取得贷款的。

不只是国内融资增大可玩性，房企海外融资额某种程度大幅度上升。数据表明，5月份外币融资总额呈现出大幅度上升，环比上月外币融资总额376.12亿元上升了75.21%。这也印证了之前外汇管理局明确提出的“对房企借外债的谨慎态度”，同时也意味著房企谋求境外融资可玩性系数上升。

回应，业内人士回应，房企资金将面对严峻考验，境内外融资可玩性皆增大。克而瑞公布的分析报告也认为，2018年下半年房企的境外融资将不会受到较小的冲击，融资渠道收窄令其融资成本上升沦为必定，而随着境外发债政策的更进一步放宽，房企未来在境外发债方面将受到多重拦阻。房企压力大 有的“妓女”有的裁员债务逼压下，融资成本更高，无论是大型上市房企还是规模较小的中小房企，都面对着偿还债务的问题，大房企还可以卖掉资产筹钱；小房企则如同风雨飘摇的小舟，随时都有翻覆的风险。

上市房地产公司中弘股份，近期就陷于了债务危机，白鱼出售海南龙凤岛项目减轻债务危机。中弘股份16日公布的公告表明，公司及辖下有限公司子公司追加逾期债务本息合计金额为2.065亿元，全部为各类借款。截至公告日，该公司及辖下有限公司子公司总计逾期债务本息合计金额为43.19亿元，全部为各类借款。身负40多亿元债务的中弘股份有可能沦为有史以来第一家因为债务无法还清而破产的房地产公司。

相比之下，同为上市公司的华夏幸福则通过大规模买股权，引入了合作方，消弭资金难题。7月10日，华夏幸福忽然公告，公司有限公司股东华夏有限公司向五谷丰登资管出让19.70%股份，出让价格为23.655元/股，出让价款总计137.7亿元。双方当日签定了《股份出让协议》。

误解到华夏幸福之前因为重点布局的环京项目陷于出租汽车泥潭，市场仍然有其资金链紧绷的传闻，这次的忽然股份出让透着些沧桑的意味。出让完了后，再加关联方此前就持有人的0.18%股份，五谷丰登资管一共持有人19.88%，沦为华夏幸福第二大股东，华夏有限公司股权比例从61.67%变成41.97%。另一家上市房企泰禾集团，由于近年来的高负债扩展，在去杠杆的削减政策下，某种程度曝露了资金问题。

趁此机会在7月初，市场传言泰禾集团的关联方泰禾投资发售了一款面向内部员工的基金产品，股份门槛从100万元起，预期收益高达18%；如果股份金额多达300万，收益则约20%。但随后，泰禾集团公开发表坚称了向员工借款或发售融资产品的计划。

此后，严重不足一个月，泰禾集团又被传出大规模裁员，部分区域裁员比例在30%。回应泰禾集团迅速公开发表对此，一方面并没必要坚称大规模裁员；另一方面，着重强调是为了构建人才的结构升级，211、985院校毕业生是高端人才的基本条件。不难看出，无论是中小房企还是年销售额多达千亿甚至两千亿的大型房企，都面对着资金链安全性的考验。

这还只是众多房企存活现状的一个缩影，更好的房企使用了“降薪”“扣住奖金”“买项目”等方式希望保持。市府 房企对资金回笼拒绝更高这还是正处于严苛监管下的上市房企，大量未上市的中小房企日子更为不好过。据某位中小房企融资负责人透漏，无论是银行还是民间融资借贷，对房企的借贷不像以往那么严格了，房企融资环境越发不利。

特别是在是小型民营房企，融资成本更加低，需要卖到的都是小额度低成本的短期“过桥”借贷，并且偿还条件非常严苛，如果逾期，借款方甚至可以卖掉抵押物。相对而言，资源不会向大房企和优势房企集中于，还包括受限的银行贷款额度及基金、战略投资者都会优先“弯曲”大房企。

这体现了当前房地产市场的困境，中小房企融资更加艰难，甚至面对“生死关头”。中原地产首席分析师张大伟指出，从资金情况看，目前房地产企业的资金压力比起2015年至2016年有十分大幅的放宽。从各地楼市调控看，预计房企的资金还不会受到之后的压力，这种情况下，发债等渠道还有有可能之后放宽，对房企来说，2018年将是房企最近4年资金压力仅次于的一年。

但好在今年二、三、四线城市的房地产销售维持强大，业内指出今年房企之后创下历史销售纪录基本相似定局。整体销售向好，也给了融资成本高、债务低企的中小房企更加多的腾挪空间。房企6月份业绩展现出更为引人注目。有业内分析指出，这主要是由于多地政府对预售许可证管控有所断裂，房企在苛刻调控和极大资金压力下，低周转和降价加快推案意愿明显增强，以价换量构建业绩规模的快速增长。

对于下半年房地产市场的发展预期，易居研究院智库中心研究总监贤迈进认为，下半年部分房企会经常出现一些错综复杂变化，比如，考虑到资金层面的放宽对业绩产生的影响而自由选择以价换量的策略。全然从销售金额看，下半年还不会维持强大的态势。同时，销售回款之外，房企也不会谋求创意融资的方式。

在租并购荐的政策环境下，ABS/REITs类产品亦有所发展。此前保利、碧桂园、越秀等企业都已申请人发售住房出租类REITs产品。7月5日，由恒大发售的资产反对证券——ABS产品“中联前海开源-恒大出租住房一号第N期资产反对专项计划”通过了发审会，未来将在上交所发售。

这类ABS和类REITs的产品大大发售，也给房企多了一种融资创意的自由选择。

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